Sich fürs Ausziehen bezahlen lassen
Myra Rotermund, fotografiert von Daniel Jung.

Sich fürs Ausziehen bezahlen lassen

Viele Mieter haben es sich in grossen Wohnungen bequem gemacht, auch wenn sie den Raum gar nicht mehr benötigen. Eine Wechselprämie könnte den städtischen Wohnungsmarkt beleben – ganz ohne neue Regulierungen.

 

Nehmen wir an, Sie wohnen seit 1990 in einem schönen Altbaumehrfamilienhaus in Zürich zur Miete. Ihre Kinder sind längst ausgezogen. Sie wissen, dass Sie zu den Glücklichen gehören, die eine grosse, bezahlbare Wohnung in städtischer Lage mieten können. Weshalb werden Sie nie ausziehen, auch wenn Sie lieber eine andere Wohnung hätten? Und weshalb bezahlen Ihre neuen Nachbarn viel mehr für eine identische Wohnung auf Ihrer Etage?

Unsere Städte kennen viele Regeln, den knappen Wohnraum möglichst gerecht zu verteilen. Trotzdem reicht es nicht für alle. Mehr Wohnraum zu produzieren, ist zwar möglich. Höher und dichter zu bauen, stösst aber oft auf Widerstand und ist oft mit Ausgleichsmechanismen verbunden, wie das Beispiel der Neugestaltung des Hardturmareals in Zürich zeigt. 90 Prozent der Bewohner von Zürich leben zur Miete1, sie gestalten die Politik. Ohne positives Votum seitens der Mieter hat eine Vorlage in einer Stadt wie Zürich keine Chance auf Erfolg. Was kann man tun?

Die Ausgangslage: Sie wissen, dass Sie weniger bezahlen als Ihre neuen Nachbarn für die identische Vierzimmerwohnung auf Ihrer Etage. Sie hatten Glück! Die Referenzzinsen für Hypotheken befanden sich nach einem Anstieg Ende der 1980er-Jahre in einem Sinkflug und das Mietrecht spielte zu Ihren Gunsten. Dieser Anstieg war damals der Grund, einen entsprechenden Passus über Mietzinsanpassungen gemäss Referenzzinssatz in der Verordnung über die Miete und Pacht aufzuführen.2 Damit war es Vermietern möglich, höhere Zinskosten auf die Miete zu überwälzen. Wie Sie wissen, kam es anders: Die Zinsen sanken.

Eine bezahlbare Wohnung

Ihre Miete betrug beim Einzug vor über 30 Jahren 1500 Franken pro Monat (exklusive Nebenkosten). Das entsprach einem Drittel des damaligen Durchschnittsgehalts3 – eine bezahlbare Miete. In der Zwischenzeit ist Ihre Miete nach geltendem Recht sukzessive um 6 Prozent zurückgegangen und beträgt noch 1400 Franken pro Monat. Der Hauptgrund, warum Sie heute nicht nur weniger als Ihre neuen Nachbarn, sondern sogar weniger als 1990 bezahlen, liegt an den gesunkenen Referenzzinsen. Dieser Effekt wirkt sich mit – 34,4 Prozent aus. Demgegenüber stehen Mietzinssteigerungen von 15,5 Prozent aufgrund der allgemeinen Kostensteigerung (0,5 Prozent pro Jahr4) und 13,1 Prozent aus der allgemeinen Teuerung (40 Prozent gemäss Landesindex der Konsumentenpreise, LIK).

Das allgemeine Preisniveau ist seit 1990 um 33 Prozent5 gestiegen und die Löhne um 54 Prozent6. Im Verhältnis zum allgemeinen Preisniveau und vor allem zu Ihrem Lohn ist Ihre Wohnung also sehr viel günstiger geworden. Wenn die Preise und die Löhne parallel ansteigen, können Sie mit Ihrem Lohn immer gleich viel kaufen. In der Differenz zwischen Lohn- und Preisentwicklung liegt der Wohlstandsgewinn.

«Wenn Mieter nicht mehr wechseln können, wenn sich

ihre Bedürfnisse ändern, führt das zu einer

schlechten Verteilung des Wohnraums für alle.»

Nehmen wir an, Ihre Vermieterin möchte bezahlbare Wohnungen vermieten und orientiert sich bei der Neuvermietung jeweils am aktuellen Lohn- und Preisniveau. Damit kosten ihre Vierzimmerwohnungen zu jedem Zeitpunkt ähnlich viel. Rechnet Ihre Vermieterin die Miete von 1990 anhand der allgemeinen Teuerung hoch, kommt sie für 2021 gerundet auf 2000 Franken pro Monat. Rechnet sie die Miete über die Lohnentwicklung hoch, kommt sie auf 2300 Franken pro Monat. Ihre neuen Nachbarn haben für 2100 Franken pro Monat unterschrieben. Das lässt noch Raum für Nebenkosten und Versicherungen und entspricht etwas weniger als einem Drittel eines heute durchschnittlichen Lohns – eine bezahlbare Miete.

So entsteht ein Dilemma. Bleiben Sie in Ihrer Wohnung, sparen Sie im Vergleich zu einem Umzug in eine vergleichbare Wohnung jeden Monat mindestens 600 Franken. Das sind 7000 Franken pro Jahr. Und in den nächsten fünf Jahren sogar 35 000 Franken.…

«Sympathisch elitär, aber nie hochnäsig!
Die Kollegen beim MONAT wissen,
dass der liberalen Haltung ein Schuss Ironie gut bekommt.»
Rainer Hank, «FAZ»-Kolumnist,
über den «Schweizer Monat»