Die Schweiz reguliert sich arm und dreckig

Die Eigenheimpreise in der Schweiz kannten in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: nach oben. Auch für das laufende Jahr erwartet die UBS in einer neuen Studie einen Anstieg, wenn auch mit 1,3 Prozent einen vergleichsweise bescheidenen. Zwar haben die höheren Zinsen Immobilienkäufe zuletzt unattraktiver gemacht. «Dennoch bleibt der Pool an möglichen Käuferinnen und Käufern dank des Zuzugs zahlungskräftiger Personen aus dem Ausland und eines starken Wachstums der oberen Einkommen ausreichend gross, um weitere Preisansteige zu ermöglichen», schreibt die Grossbank zu ihrem Real Estate Focus 2024.

Was den Boom beenden könnte, sind Eingriffe seitens des Staats. In Basel-Stadt trat vor zwei Jahren ein neues Wohnschutzgesetz in Kraft. Seither dürfen Immobilienbesitzer nach einer Sanierung nicht ohne weiteres die Mieten erhöhen; der Anstieg muss zuerst von einer Kommission bewilligt werden. Die Zahl der Baubewilligungen brach danach um 80 Prozent ein. Im Kanton Zürich ist eine ähnliche Initiative hängig.

Auch andere Regulierungen wie ein Vorkaufsrecht für Gemeinden oder ein Mindestanteil für gemeinnützige Wohnungen bei Neubauten erfreuen sich in der Politik wachsender Beliebtheit. Schweizweit unterliegt derzeit rund ein Drittel der Mietwohnungen Regulierungen, die über das Bundesrecht hinausgehen. Würden weitere geplante kommunale und kantonale Regeln umgesetzt, könnten es bald die Hälfte sein, sagte UBS-Analyst Matthias Holzhey am Donnerstag vor den Medien.

Die Auswirkungen auf den Markt wären substanziell. Gemäss Schätzung der UBS-Ökonomen würde der Wert eines Mehrfamilienhauses im Zürcher Stadtzentrum mit einer Mietpreisbremse um rund 25 Prozent zurückgehen (in Basel sind es etwa 12 Prozent). Würde der Besitzer eine Sanierung machen, verlöre er nochmals rund 10 Prozent.

Haben denn wenigstens die Mieter etwas davon? Holzhey verweist auf das Beispiel von Genf, das schon länger ein sehr restriktives Mietrecht kennt. Zwar seien die Bestandesmieten dort deutlich tiefer als in Zürich. Doch der Anstieg in den letzten Jahrzehnten sei ähnlich gewesen. Die langjährigen Mieter wohnen also günstig, dafür steigen die Mieten bei einem Mieterwechsel umso kräftiger. Die Angebotsmieten sind denn auch auf dem gleichen Niveau wie in Zürich.

Zum anderen sei auch die Qualität der Wohnungen in Genf tiefer, weil sich Sanierungen nicht lohnten, so Holzhey. Der unschöne Nebeneffekt davon ist, dass fossile Heizungen und schlechte Dichtungen langsamer ersetzt werden, weil energetische Sanierungen finanziell unattraktiv sind. Mietpreisregulierungen sind somit eine klassische Lose-lose-lose-Lösung. (lz)