Corona lässt Schweizer Betongold bröckeln

Leere Büroräume in Zürich, verlassene Wohnungen in Genf, verwaiste Einkaufszentren in Basel, geschlossene Restaurantflächen in Lugano, stillgelegte Clublokale in St. Gallen: Die Covid-19-Pandemie hat sich auch auf dem Schweizer Immobilienmarkt bemerkbar gemacht. Nach rund anderthalb Jahren Coronakrise zeigt sich jedoch, wie unterschiedlich einzelne Immobilienarten in der Schweiz von der Pandemie betroffen sind. Welche Marktsegmente haben während dieser Krise den Spitznamen «Betongold» verdient und welche haben sich als «Katzengold» entpuppt?

Obwohl Lockdowns und Einschränkungen der Wirtschaftstätigkeit im Kampf gegen hohe Infektionszahlen effektiv sein können, gehen sie Hand in Hand mit einer nationalen beziehungsweise weltweiten ökonomischen Krise. Um diesen negativen Schock auf Angebot und Nachfrage abzufedern, hat sich die Schweiz zusätzlich verschuldet und eine Vielzahl von monetären sowie fiskalen Instrumenten eingesetzt. Trotz dieser weitreichenden Wirtschaftshilfen¹ sank das Schweizer Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2020 um 3,3 Prozent. Zu diesem Abschwung haben auch Unsicherheiten im Schweizer Immobilienmarkt beigetragen, welcher beständig mit der nationalen Wertschöpfung verknüpft ist. Aufgrund der Heterogenität der einzelnen Immobilienarten muss hier jedoch differenziert werden – eine schwierige Aufgabe, da wenige öffentliche Daten zu Schweizer Immobilienmärkten verfügbar sind und keine Erkenntnisse aus früheren Epidemien oder Pandemien genutzt werden können. Einige Trends lassen sich gleichwohl identifizieren.

Geschäfts-, Gastro- und Hotelimmobilien stehen in der Pandemie an der vordersten Front und wären ohne Wirtschaftshilfen ein Verlustgeschäft für Investoren. Mieter dieser Liegenschaften müssen während der beiden Teillockdowns ab März und Dezember 2020 teilweise komplett schliessen und haben deshalb mit beträchtlichen Umsatzeinbussen zu kämpfen. Die staatlichen Rettungsmassnahmen sollen diesen Erwerbsausfall abfedern und die wirtschaftlichen Folgen minimieren. Dabei wandern Fixkostenzuschüsse oft direkt in die Taschen der Vermieter, welche folglich kaum auf Mieteinnahmen verzichten müssen. Bei Liegenschaften mit anteiligen Umsatzmieten, wie sie bei Handelsimmobilien üblich sind, übertragen sich die Verluste jedoch direkt auf die Immobilieneigentümer. Zudem sind in Einzelfällen Mietzinsstundungen und Mietzinszugeständnisse unvermeidbar. Vor allem für Investoren und Eigentümer von Geschäftslokalen in der Schweiz, wo es bereits zuvor ein Überangebot von Verkaufsflächen gab, ist dies eine wichtige Geste zur Mieterbindung. Dasselbe gilt für Vermieter von Gastronomieflächen, welche Schwierigkeiten hätten, neue Mieter zu finden.

Investoren werden daher Geschäfts- und Gastroimmobilien in Zukunft eher meiden. Unter Druck geraten diese zusätzlich durch den in der Pandemie erstarkten Onlinehandel, durch Essenslieferdienste sowie den Trend zum Selberkochen. Hotels haben darüber hinaus mit unsicheren Reisebedingungen zu kämpfen. Die Schweiz, als beliebtes Ziel für Gäste aus Übersee, ist hier besonders betroffen. Die während der Pandemie entstandenen Preisabschläge dieser drei Gewerbeimmobilienarten² werden zumindest mittelfristig bestehen bleiben und erst langfristig mit der Entwicklung innovativer Konzepte und Geschäftsmodelle erneut erstarken.

Einbruch bei den Büros

Die Abstandsregeln, die Maskenpflicht am Arbeitsplatz, die anfängliche Homeoffice-Empfehlung und schliesslich die Homeoffice-Pflicht haben den Schweizer Markt für Büroimmobilien durchgerüttelt. Während der Covid-19-Pandemie haben sich Büroflächen als nicht sehr krisensicher entpuppt. Die Vorteile der Heimarbeit für Arbeitnehmer und kostengünstige Onlinedienste für Videobesprechungen haben die Zukunft des typischen Büroarbeitsplatzes in Frage gestellt – trotz der Diskussion um Produktivitätseinbussen. Viele Investoren und Eigentümer verunsicherte diese Entwicklung am Anfang der Pandemie. Geringere Renditeerwartungen lassen die Preise für Büroimmobilien sowie das Bauland für Büroliegenschaften einbrechen (Abbildung 1).

Im Verlauf der Pandemie hat sich der Abwärtstrend am Markt für Büroimmobilien jedoch schnell gedreht. Der Pessimismus der Investoren hat nachgelassen, als sich gezeigt hat, dass die klassischen Büroflächen durch Heimarbeit nicht komplett obsolet werden, Büroflächen wieder neuvermietet und erste Kaufverträge für Bürogebäude unterzeichnet werden. Trotz Aufwärtstrend wird das Vorkrisenniveau bei Preisen, Mieten sowie Renditen im…